Regularização Imobiliária em Cartório
1. A Ascensão da Regularização Imobiliária Extrajudicial
A regularização imobiliária pela via extrajudicial tem ganhado crescente espaço no ordenamento jurídico brasileiro. Podemos relacionar algumas causas para este fenômeno, como: a demora na solução de casos submetidos ao poder judiciário, a digitalização de serviços prestados pelos cartórios e a crescente especialização da comunidade jurídica nas áreas do direito notarial e registral imobiliário.
2. Os Diferentes Graus de Irregularidade Imobiliária
Antes de tudo, precisamos entender que existem diversos níveis ou graus de irregularidade que podem existir para que um imóvel seja considerado regularizado, veremos abaixo alguns deles.
A irregularidade imobiliária não é um fenômeno uniforme. Em alguns casos, o imóvel sequer possui qualquer histórico registral; em outros, há matrícula aberta, porém com vícios na cadeia dominial; e há ainda situações em que o problema reside na ausência de formalização adequada de negócios jurídicos realizados entre particulares.
Também é possível encontrar imóveis que possuem registro regular, mas apresentam irregularidades urbanísticas ou administrativas perante o município, como construções não averbadas, ausência de habite-se ou parcelamentos do solo realizados à margem da legislação aplicável.
Cada um desses graus de irregularidade exige instrumentos jurídicos próprios para sua solução, podendo envolver procedimentos administrativos, notariais, registrais ou, em alguns casos, medidas judiciais. Por essa razão, o correto diagnóstico da situação do imóvel é o primeiro passo para qualquer processo de regularização imobiliária eficiente.
3. Breve Evolução Histórica do Registro de Imóveis no Brasil
Em um pequeno recorte temporal importa destacar que antes da lei n° 6.015/73 os imóveis não possuíam matrícula, recebiam um número de ordem quando eram transcritos ao passarem por alguma transação, por exemplo, uma compra e venda sob a vigência do Decreto n° 4.857/39, onde havia um esforço muito grande para localizar todas as alterações que um imóvel sofria.
Após a lei n° 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), cada imóvel passou a ter uma única matrícula como regra geral. É como se fosse seu CPF. Atualmente temos ainda o código nacional de matrículas instituído pelo Conselho Nacional de Justiça por meio dos provimentos 143/2023, 149/2023 e 180/2024 para padronizar e unificar o registro imobiliário nacional.
4. A Irregularidade Mais Básica: Ausência de Transcrição ou Matrícula
O nível mais básico irregularidade que podemos observar em um imóvel é aquele onde o mesmo não possui transcrição nem matrícula. Isso pode se dar porque o imóvel ou sua área maior nunca foram loteados oficialmente ou até mesmo pode ter como origem uma área maior devidamente regularizada, porém, foi desmembrado de maneira irregular.
Este diagnóstico é o mais simples, feito de plano, analisando meramente certidões de loteamento na prefeitura e de propriedade no ofício de registros de imóveis responsável atualmente pela área do imóvel e cartórios que já tiveram esta responsabilidade.
5. Caso Prático 1: Posse Prolongada sem Registro
Tomando como exemplo um imóvel que não possui transcrição nem matrícula, possuído há quinze 15 anos de forma mansa, pacífica, sem interrupção e nem oposição, com o sentimento genuíno de domínio, surge a questão: como regularizar, quanto custará e onde deverá ser feita a regularização?
No caso apresentado, estamos diante de uma grande possibilidade de se utilizar a Usucapião como instrumento de regularização imobiliária. Sim, possibilidade! isto pode soar estranho, mas nem sempre a usucapião é a via adequada para regularizar um imóvel. Imagine, por exemplo, um imóvel que foi edificado em uma área pública, em um terreno de marinha (aqueles pertencentes à União). Se não houver, por exemplo uma prévia inscrição de aforamento, não pode haver usucapião do domínio útil. Mas isto é uma excelente assunto para outro momento.
6. Caso Prático 2: Venda Quitada sem Escritura Definitiva
Vamos tomar agora um novo caso como exemplo: (A) é proprietário de um imóvel devidamente registrado no cartório de imóveis e decide vendê-lo para (B) com pagamento em prestações. Após quitar todo o preço, (B) procura (A) para obter a escritura definitiva para poder registrar o imóvel em seu nome, mas (A) começa a dificultar ou até mesmo, não é mais localizado. Neste caso, em regra seria cabível a Adjudicação compulsória.
7. O Cenário Antes das Alterações Legislativas
O que os dois casos acima têm em comum? ambos só poderiam ser resolvidos na via judicial. Processos que poderiam demorar tranquilamente 5, 10, 15 ou 20 anos!
Durante décadas, a ausência de instrumentos extrajudiciais eficazes obrigava os interessados a recorrer ao Poder Judiciário mesmo em situações em que não havia propriamente um conflito entre as partes, mas apenas a necessidade de formalização ou reconhecimento de uma situação jurídica já consolidada no mundo dos fatos.
Esse modelo gerava dois grandes problemas. De um lado, sobrecarregava o sistema judiciário com demandas que poderiam ser resolvidas por vias mais simples e céleres. De outro, impunha aos cidadãos custos elevados, grande insegurança jurídica e um tempo de espera incompatível com as necessidades práticas do mercado imobiliário.
Nesse contexto, surgiram movimentos legislativos voltados à chamada desjudicialização de determinados procedimentos, transferindo para o âmbito notarial e registral atividades que podem ser realizadas com segurança jurídica, fiscalização estatal e maior eficiência.
8. Dois Marcos Legislativos importantes na Desjudicialização
Em 2015, a Lei n° 13.105 instituiu o novo Código de Processo Civil e trouxe uma importante inovação ao ordenamento jurídico brasileiro ao prever a possibilidade da usucapião pela via extrajudicial, mediante procedimento realizado diretamente – com uma fase prévia de ata notarial – no cartório de registro de imóveis competente, desde que observados os requisitos legais.
Posteriormente, a Lei n° 14.382/2022 ampliou esse movimento de desjudicialização ao introduzir no sistema registral brasileiro a figura da adjudicação compulsória extrajudicial, permitindo que determinadas situações que antes dependiam exclusivamente de decisão judicial pudessem ser solucionadas diretamente perante o registro de imóveis.
Ambas as leis promoveram alterações relevantes na Lei n° 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), conferindo aos serviços notariais e registrais um papel ainda mais central na solução de questões relacionadas à regularização imobiliária.
A partir dessas mudanças legislativas, o Conselho Nacional de Justiça e as corregedorias dos Tribunais de Justiça passaram a editar provimentos destinados a regulamentar os procedimentos de usucapião e de adjudicação compulsória na esfera extrajudicial, com o objetivo de uniformizar a aplicação da legislação federal e garantir maior segurança jurídica na condução desses procedimentos.
Essas inovações representam um importante avanço na busca por mecanismos mais eficientes de regularização imobiliária, permitindo que situações consolidadas na prática social possam ser reconhecidas de forma mais célere, técnica e segura no âmbito extrajudicial.
9. Digitalização e Modernização dos Serviços Notariais e Registrais
Além das mudanças legislativas mencionadas, outro fator relevante que contribuiu para o fortalecimento da regularização imobiliária extrajudicial foi o processo de modernização e digitalização dos serviços notariais e registrais no Brasil.
O período de restrições decorrentes da pandemia de covid-19 acelerou significativamente a adoção de soluções tecnológicas pelos cartórios, impulsionando a implementação de plataformas digitais voltadas à prática de atos notariais e registrais de forma remota e segura.
Nesse contexto, surgiram ou ganharam maior relevância plataformas nacionais como o e-Notariado e o RI Digital, que passaram a permitir a realização de diversos atos de forma eletrônica, incluindo a lavratura de escrituras públicas, o envio de títulos para registro e o acompanhamento de procedimentos registrais pela internet.
Essas ferramentas representam uma verdadeira transformação na forma de prestação dos serviços extrajudiciais, possibilitando que determinados atos, como a formalização de uma compra e venda imobiliária e seu posterior registro, possam ser realizados de maneira integralmente digital, com segurança jurídica e maior comodidade para as partes envolvidas.
A digitalização dos serviços notariais e registrais não apenas ampliou o acesso da população aos mecanismos de regularização imobiliária, como também contribuiu para tornar os procedimentos extrajudiciais mais ágeis, transparentes e eficientes.
10. A Consolidação da Advocacia Imobiliária Extrajudicial
Somando a isto, a Advocacia imobiliária extrajudicial tomou corpo e vem se destacando como um dos nichos mais rentáveis, com uma crescente busca por especialização e qualificação contínua tanto de advogados como dos próprios delegatários das serventias extrajudiciais (cartórios), visando a prestação com excelência dos serviços ofertados, com duração média de 2 a 9 meses dependendo de cada caso.
11. Considerações Finais
Finalizando esta breve introdução ao tema da regularização imobiliária extrajudicial, tive como objetivo mostrar que a regularização imobiliária extrajudicial tem sido na maior parte dos casos, a via mais adequada à célere resolução dos problemas de regularização imobiliária e que este nicho tem atraído cada vez mais profissionais da comunidade jurídica e outros agentes do mercado imobiliário como despachantes – nos casos que não sejam privativos de advogados – que querem se qualificar e receber uma justa remuneração na regularização de imóveis.